Academia Mexicana de Ciencias
Boletín AMC/117/18
Ciudad de México, 11 de mayo de 2018

• El deterioro de las construcciones, las necesidades de adecuación, mantenimiento o sucesión de la propiedad son algunos de los problemas que enfrentan estas colonias luego de haber sido construidas hace más de dos décadas, y para su solución requieren de la definición de políticas públicas.
• En Jalisco, con el fin de abatir el elevado porcentaje de propiedades intestadas, la especialista en vivienda Edith Jiménez propuso una sucesión administrativa y no jurídica, en la que el dueño señala en la escritura a quién deja la propiedad; la iniciativa progres.

Cerca del 40 por ciento de la población del país no tiene acceso a un crédito y muchas de estas personas ahora están repoblando las viejas colonias populares y también rentando e invadiendo las casas deshabitadas en los fraccionamientos de las afueras de las ciudades, señala Edith Jiménez Huerta, especialista en vivienda y derechos de propiedad, investigadora de la Universidad de Guadalajara.
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El modelo de urbanización popular en las ciudades de América Latina y en los países en desarrollo, incluido México, se ha caracterizado por la adquisición de suelo irregular en zonas de la periferia de las ciudades y por la autoproducción de vivienda.

Edith Jiménez Huerta, del Departamento de Estudios Regionales-INESER de la Universidad de Guadalajara, se ha dedicado a estudiar los asentamientos de origen informal o irregular, la tenencia de la tierra, los problemas que hay en torno al acceso a ella y a la herencia de las propiedades. En sus trabajos ha encontrado similitudes en la política de vivienda popular en las ciudades latinoamericanas y en las nuevas problemáticas que se desarrollan en las llamadas colonias populares que, en términos generales, en las ciudades de México ocupan el 30 por ciento del área compacta.

La política de vivienda en México y en América Latina ha ido de la mano con la liberación de la economía y la reducción de la incidencia del Estado para enfrentar el problema de la vivienda popular, tarea que se le ha dado a las inmobiliarias, que son las que deciden en dónde se construye la vivienda, mientras que el Estado apoya con grandes cantidades de créditos inmobiliarios, explicó Jiménez Huerta, integrante de la Academia Mexicana de Ciencias (AMC).

Sin embargo, para quienes menos tienen, las posibilidades de adquirir un crédito inmobiliario son bajas: “Cerca del 40 por ciento de la población del país no tiene acceso a un crédito y muchas de estas personas ahora están repoblando las viejas colonias populares y también rentando e invadiendo las casas deshabitadas en los fraccionamientos de las afueras de las ciudades”.

En los casos de las personas que sí logran acceder a un crédito se enfrentan a que los lugares en los que se ubican las viviendas de interés social no cuentan con la infraestructura y el equipamiento necesarios: falta de escuelas, hospitales o servicios de transporte, por ejemplo; además de que se encuentran alejados de los lugares de trabajo.

En algunos casos estas viviendas también presentan problemas estructurales, de humedad, inundaciones, entre otros. Por otro lado, las casas que fueron construidas a lo largo de 20, 30 o hasta 50 años en colonias populares requieren mantenimiento, adecuación o ampliación, ya que es común que cuando los hijos se casan algunos de ellos se quedan a vivir con sus padres o regresan a la casa parental con su propia familia.

De esta manera, el uso intensivo de estas viviendas se traduce en diversos problemas estructurales como en tuberías de agua, drenaje e instalaciones eléctricas, es común que sean insuficientes y estén deterioradas, señaló en entrevista para la AMC Edith Jiménez, coordinadora de la Red Latinoamericana de Vivienda, con sede en Guadalajara, Jalisco.

La especialista en vivienda y derechos de propiedad dijo que desde los gobiernos se deben apoyar acciones para mejorar la calidad de vida de las personas que habitan estas colonias populares en lo que se refiere a mantenimiento, adecuación y ampliación de las mismas. Otro aspecto relevante es que el entorno en el que se encuentran estas viviendas también requiere de la resolución de problemas como inundaciones, mejora de calles y la disminución de la violencia.

Aunque una gran cantidad de dueños de facto en los asentamientos de origen irregular todavía carece del título de propiedad de sus viviendas, en México desde la década de los setenta se han ido regularizando muchos de ellos. Hoy es posible encontrar que los dueños que están registrados como tales en los títulos de propiedad todavía viven en la misma casa, situación que no es común en las partes viejas de las ciudades, en donde los problemas de inmuebles intestados se han vuelto serios, destacó la doctora en sociología.

Este es un gran logro de política pública, pero en la actualidad se está gestando un problema jurídico muy poco considerado para las siguientes generaciones (hijos, nueras, yernos, nietos, etcétera) que va a tener que enfrentarse a casas intestadas porque la mayoría de los mexicanos no hacen testamento.

Hace unos años la Asociación Nacional del Notariado Mexicano informó que casi el 90 por ciento de aquellos que tienen la posibilidad de realizar un testamento no contaba con uno. En las colonias populares que formaron parte de un estudio encabezado por Jiménez Huerta (Rancho Nuevo, Echeverría y Jalisco), solo el 14 por ciento de los dueños había realizado un testamento formal, por lo que se presume que un porcentaje elevado de viviendas que fueron regularizadas quedarán intestadas al fallecer sus actuales dueños.

Ante esta situación, lo que la investigadora y su grupo de trabajo propusieron para Jalisco es la sucesión administrativa y no jurídica; es decir, que en la escritura el dueño pueda señalar a quién le deja la propiedad. Al fallecer el dueño, lo único que se tendría que hacer es presentar ante el Registro Público de la Propiedad el acta de defunción, identificación del o los herederos, la escritura pública y el pago de derechos por el traslado de dominio, para que se registre el nombre del nuevo o de los nuevos dueños.

“Esta es una propuesta a nivel estatal y está progresando, pero no existe en otras entidades del país; así que la sucesión administrativa debería ser tomada en cuenta para su aplicación, y de esta manera las personas no tengan que enfrentar juicios testamentarios que duran años y que implican un gasto económico muy importante”, señaló la experta.

En la actualidad, Edith Jiménez Huerta enfoca su trabajo en el mercado inmobiliario en las colonias populares, en donde la vivienda en renta está proliferando ante la imposibilidad de vender las propiedades, porque generalmente están intestadas.

Noemí Rodríguez González.