Academia Mexicana de Ciencias
Boletín AMC/176/19
Ciudad de México, 20 de septiembre de 2019

• Cambios en los Códigos Civiles de las entidades pueden repercutir en el mercado inmobiliario de la vivienda en México. En Jalisco, por ejemplo, existe la opción de hacer la sucesión de la vivienda de una generación a otra por medios administrativos.
• Una sucesión ágil de las viviendas contribuiría enormemente a tener un mercado inmobiliario sano.
• Una característica de las ciudades de México y América Latina es que entre 30 y hasta 60% de la vivienda se autoconstruyó por la población sin una orientación técnica, ni un programa o política pública impulsada por parte del Estado.

Una característica de las ciudades de México y América Latina es que entre 30 y hasta 60% de la vivienda se autoconstruyó por la población sin una orientación técnica, ni un programa o política pública impulsada por parte del Estado. Foto: Shutterstock.

En México se estima que alrededor de 87% de los propietarios de una vivienda no hacen testamento a pesar de la libertad testamentaria que existe en el país. Esta situación genera muchos problemas una vez que fallecen los propietarios, los deudos tienen que promover juicios, ya sea testamentarios o intestamentarios que pueden llegar a costar hasta 25% del valor de la propiedad, además de que pueden tardar años en resolverse, indicó la investigadora Edith Rosario Jiménez Huerta, profesora investigadora de la Universidad de Guadalajara.

En Jalisco, el Código Civil es pionero en la sucesión de bienes de forma administrativa, ya que a través de la inclusión de una “cláusula de beneficiario”, en la escritura de la casa habitación, se puede tramitar la sucesión. El trámite no requiere de juicios de ningún tipo, es sencillo, rápido, económico y no requiere de asesoría legal.

Agregó que esta opción de sucesión previene y reduce que una cantidad importante de propiedades se queden en un vacío legal durante el tiempo que transcurre entre la muerte del dueño original y la definición del nuevo propietario de la vivienda y consideró que la sucesión por medios administrativos se podría impulsar a nivel nacional.

“Después de la muerte del propietario lo único que los herederos tendrían que hacer sería mostrar la cláusula en la escritura en donde indica el nombre de los herederos (actualmente sólo de parentesco directo), el acta de defunción, una identificación oficial de los beneficiarios, constancia de los pagos por el traslado de dominio y la inscripción de la propiedad con la nueva información en el Registro Público de la Propiedad”, señaló.

Esta iniciativa tendría enorme impacto a nivel nacional porque una sucesión ágil de las viviendas contribuiría enormemente a tener un mercado inmobiliario sano. Este trámite ya se puede hacer en Jalisco, pero desafortunadamente no se conoce ampliamente, indicó la integrante de la Academia Mexicana de Ciencias, quien además investiga el surgimiento de las colonias populares en la década de 1940 y hasta la fecha, mismas que originalmente fueron asentamientos irregulares.

En ese sentido, la doctora en sociología urbana explicó que el Estado impulsó la regularización de dichos asentamientos a través de la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, que hoy en día ya no existe, pero entre 1974 y 2013 contribuyó a que se escrituraran alrededor de 2.7 millones de lotes mientras que en el año 2012 fueron menos de 16 mil, es decir, 750% menos.

Rehabilitación de la vivienda
En esta línea de investigación, la doctora Jiménez manifestó que una característica de las ciudades de México y América Latina es que entre 30 y hasta 60% de la vivienda se autoconstruyó por la población sin una orientación técnica, ni un programa o política pública impulsada por parte del Estado.

La coautora del estudio Políticas de Vivienda en Ciudades Latinoamericanas: Una nueva generación de estrategias y enfoques para 2016 ONU-Hábitat III sugirió que después de más de siete décadas las colonias populares se han densificado y se han transformado sin que se hayan diseñado políticas públicas que las apoyen y brinden asesoría técnica a los habitantes de esas viviendas.

“Muchas personas no cuentan con recursos para remodelar sus casas o para adecuarlas a los nuevos integrantes de la familia, al modificarlas sin orientación suelen presentar problemas estructurales, eléctricos o de mantenimiento. De ahí la necesidad de que el gobierno no sólo atienda los problemas generados por los fraccionamientos con viviendas de interés social de las periferias, sino también a las colonias populares ya consolidadas desde hace décadas pues es a donde se van las personas sin recursos”, comentó la doctora por la Universidad de Essex, Inglaterra.

Acorde con el artículo 4º de la Constitución, que establece el derecho fundamental a una vivienda digna y decorosa, el Estado podría crear programas de venta de materiales de bajo costo para hacer adecuaciones o remodelaciones en todo el país de manera masiva pues, agregó Jiménez Huerta, la gente tiene necesidades inmediatas a satisfacer, y las ha satisfecho tradicionalmente sin mucho apoyo gubernamental.

“Ahora que el gobierno promueve que las universidades sirvan a la sociedad, se podría alentar todavía más la modalidad de servicio social o prácticas profesionales para que el gobierno convoque a profesores y estudiantes de ingeniería y arquitectura para que ofrezcan asesoría técnica en construcciones antiguas con necesidades de remodelación o modernización”, destacó la especialista.

Las miradas de académicos y tomadores de decisiones se han enfocado en viviendas deshabitadas que se encuentran en la periferia de las ciudades, pero “en el caso Guadalajara se tiene documentado que 40% se encuentra en la periferia y 40% se registra en colonias populares, al interior de las urbes”, dijo.

Añadió que este hecho prácticamente no se conoce ni se estudia. “Cualquier política pública dirigida a las viviendas deshabitadas que se lleve a cabo en México debería tomar en cuenta los diferentes tipos de poblamiento: las colonias populares, los pueblos, los barrios, las unidades habitacionales y fraccionamientos, cada uno tiene sus particularidades y, por tanto, cada uno requiere de diferentes políticas públicas”.

Luz Oliva Badillo